REMONTTIOHJE

Asunto-osakeyhtiölain muutokset ja toimintaohje osakkeenomistajan huoneistoremonttia varten

Uusi asunto-osakeyhtiölaki (voimassa 1.7.2010 alkaen) asettaa muuttuneita ja osin uusia tehtäviä sekä taloyhtiölle että osakkaille samoin kuin hallituksen jäsenille ja isannöitsijöille. Tämän vuoksi kaikkien osakkaiden ja muiden asianosaisten on syytä tutustua uusiin säännöksiin. Itse lakiteksti löytyy tämän sivuston linkkiluettolosta. Muiltakin nettisivuilta kuten esim. www.taloyhtio.net, www.kiinteistoliitto.fi ja www.suomentalokeskus.fi saa hyvää informaatiota. Lisäksi Kiinteistöalan Kustannus Oy on julkaissut Kunnossapito- ja muutostyöt - Osakkaan opas kirjasen. Sen hinta on 7 euroa.

Osakkaan kannalta suurimpiin muutoksiin kuuluu velvollisuus ilmoittaa taloyhtiölle huoneistonsa sisällä tehtävistä kunnossapito- ja muutostöista. Osakkaan on ilmoitettava taloyhtiélle huoneistoremonteistaan etukäteen kirjallisesti. On huomattava että ilmoitusvelvollisuus ja kmmossapitovastuu ovat eri asia. Käytännössä uuden, laajan ilmoitusvelvollisuuden ulkopuolelle jäävät lähinnä vain maalaus- ja tapetointityiit. Ilmoituksessa tulee olla riittävä selvitys remontista kuten esim. suunnitelmat, työselitykset ja mahdolliset piirustukset seka tekoajankohdat. Yhtiölle tulee antaa kohtuullinen aika käsitellä ilmoitusta. Yksityiskohtaisempi selostus asiasta on jäljempänä.

Kun asia on uusi ja remontit/muutokset/koneiden vaihdot erilaisia, oikeaa laintulkintaa joudutaan varmasti tapauskohtaisesti etsimään. Myös naulojen lyömisessä/poraamisessa seiniin on varmistauduttava ettei osu sähköjohtoihin taikka vesi- tai viemäriputkiin.

Kaikki lähtee liikkeelle isännöitsijälle tehtävästä huoneistokohtaisesta yhteydenotosta ja ilmoituksesta. Osakkaan vastuulla on huolehtia myös vuokratun huoneiston ilmoitusvelvollisuuksista.

Taloyhtiöllä on oikeus valvoa, etta osakkaan teettämät remontit toteutetaan rakennusta ja sen johtoja sekä kiinteistöä vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaan. Työtä suorittava osakas vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista ilmoituksen käsittelyn selvityskustannuksista sekä yhtiölle aiheutuvista valvontakustannuksista.

Taloyhtiön on säilytettävä osakkaiden remontti-ilmoitukset ja pidettävä niistä luetteloa. Ilmoituksissa on myös mainittava isannöitsijäntodistuksessa ja niillä lienee merkitystä myös huoneiston hintaan - varsinkin vanhemmissa taloissa.

Tästä eteenpäin on selostettu oman taloyhtiömme tulkintoja muutos-/remonttitöiden suhteen.

1. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta

Asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistaj an välisestä kunnossapitovastuusta säädetään As OYL:n 4 luvussa. As OYL:n 4 luvun 3 §:n mukaan osakkeenomistaja vastaa osakehuoneiston sisäosista ja siellä olevista huoneiston perusvarustukseen kuuluvista koneista ja laitteista.  Osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvat esimerkiksi lattia, seinien ja katon pintamateriaalit, osakehuoneistoon kuuluvat kaapistot, komerot ja muut kalusteet sekä osakehuoneistossa olevat kiinteäät laitteet ja varusteet. Osakkeenomistajan velvollisuutena on hoitaa huoneistoa siten, että yhtiön vastuulla olevat rakenteet tai huoneiston osat eivät vaurioidu.

Osakkeenomistajan huolenpitovelvollisuus käsittää osakkeenomistajalle itselleen kuuluvan normaalin kunnossapidon kuten esimerkiksi laattasaumojen ja silikonisaumojen kunnossapito ja korjaaminen sekä lattiakaivojen puhdistaminen. Osakkeenomistajan huolenpitovelvollisuuteen kuuluu myös yhtön vastuulle kuuluvien osien kunnon silmämääräinen seuraaminen sekä havaitsemistaan vioista ilmoittaminen yhtiölle. Osakkaalla on oikeus tehdéi huoneistossaan kunnossapitotöitä pääasiassa saatuaan yhtöiltä luvan näihin. Ilman muutostyöilmoitusta ja siihen saamaansa yhtiön lupaa omistaja saa lähinnä vain uusia pintamateriaaleja kuten maalata kattoa ja seiniä tai tapetoida niitä. Kaikista muutostöistä on ilmoitettava yhtiölle vaikka ne kuuluisivat omistajan omalle vastuullekin. Kunnossapitotyöt on aina tehtävä voimassa olevia paikallisia rakennusmääräyksiä ja hyvää rakennustapaa noudattaen.

2. Osakkeenomistajan muutostyöilmoitus

Kun osakas tekee huoneistossa As OYL:n 4 luvun tarkoittamaa kunnossapitotyötä osakkaalle kuuluvan kunnossapitovelvollisuuden velvoittamana (esimerkiksi laattasaumojen/ silikonisaumojen uusiminen pesutiloissa) tai osakkaan kunnossapito-oikeuden perusteella (esimerkiksi parketin asentaminen olohuoneeseen tai vesikalusteiden uusiminen osakkeenomistajan omalla kustannuksella), kunnossapitotyöstä on ilmoitettava etukäteen kirjallisesti yhtiölle, jos osakkaan muutostyö voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen, sekä toimittava muutenkin tässä ohjeessa kerrotulla tavalla (esim. lattiakaivojen tukkeutuminen, vesieristeiden rikkoutuminen, vesikalusteiden tiivisteet tms.).

Osakkeenomistajan tulee ilmoittaa muutostyöstä kirjallisesti yhtiön isännöitsijälle hyvissä ajoin etukäteen. Osakkeenomistajan ilmoituksessa on oltava sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö ja muut osakkeenomistajat voivat arvioida ja varmistaa seuraavia asioita:

Muutostyöilmoitukset toimitetaan isännöitsijän ja hallituksen käsiteltäväksi.

Osoite: Lahden Isärmöitsijätoimisto Oy
Kirkkokatu 19 B 18 15 140 Lahti
Sähköposti:Paula.Ahlberg@lit.fi

Osakkeenomistajan tulee toimittaa isännöitsijälle kirjallisessa muodossa suunnitelmat (piirustukset ja työtapaseloste), jossa selvitetään, miten korjaustoimenpide toteutetaan ja miten se vaikuttaa rakenteisiin, eristeisiin, tuuletukseen tai em. asioihin. Suunnitelmassa on myös ilmoitettava, miten toteutetaan esimerkiksi märkätilojen saneeraaminen rakenteellisten asioiden ja muiden sellaisten perusjärjestelmiin kohdistuvien töiden osalta, joissa kunnossapitovastuu on yhtiöllä.

Tässä yhtiössä on valmis muutostyökaavake, jossa kysytään tarpeelliset asiat, ja jonka osakkeenomistaja täyttää ja toimittaa asunto-osakeyhtiön isännöitsijätoimistoon.

3. Yhtiö antaa ilmoituksesta tiedon muille osakkeen omistajille

Asunto-osakeyhtiön hallituksen tulee huolehtia siitä, että osakkeenomistajan remonttityöilmoituksesta ilmoitetaan muille osakkeenomistajille, jotta myös muut osakkeenomistajat voivat arvioida, vaikuttaako muutostyö osakehuoneistoon tai sen käyttämiseen.

4. Yhtiön hallitus käsittelee osakkeenomistajan muutostyöilmoituksen

Yhtiön hallituksen velvollisuuksiin kuuluu käsitellä osakkaalta saapunut remonttityöilmoitus.

Remonttityöilmoituksen käsittely vaihtelee remontista toimitettavista suunnitelmista ja muista kirjallisista tiedoista sekä remontin laajuudesta riippuen. Tarvittaessa yhtiöllä on velvollisuus käyttää teknistä asiantuntijaa, joka voi tulla käymään myös paikan päällä ennen muutostyöilmoituksen tekemistä.

Osakkeenomistajan muutostyöilmoitus käsitellään viivytyksettä. Hallituksella on oikeus käyttää ulkopuolista asiantuntijaa päätöksen teossa.

Remonttityöilmoitukset käsitellään yhtiössä kuukauden kuluessa laskettuna siitä hetkestä, kun kaikki vaadittavat selvitykset ja tiedot on saatu osakkeenomistajalta.

Hallituksen jäsenten kesäloma- ja joululoma-aikoina kannattaa varautua siihen, että hallituksen päätös voi kestää pisimmillään kaksi kuukautta.

Kun osakkeenomistajan remonttityöilmoitus on käsitelty, yhtiön päätöksestä ilmoitetaan osakkeen omistajalle kirjallisesti.

Osakkeenomistaja ei saa aloittaa remonttia ennen kuin yhtiö on käsitellyt osakkeenomistajan remonttityöilmoituksen.

Jos remonttityö on luonteeltaan sellainen (esimerkiksi tapetointi- tai maalaustyö), ettei siihen tarvita päätöstä, ilmoittaa yhtiön isännöitsijä siitä osakkeen omistajalle myös kirjallisena viipymättä, kun osakkaan ilmoitus on saapunut.

5. Osakkeenomistajan tulee korvata yhtiölle remonttityöilmoituksen käsittelystä aiheutuvat kustannukset

Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja on velvollinen korvaamaan asunto- osakeyhtiölle remonttityöilmoituksensa käsittelystä aiheutuvat tarpeelliset kustannukset.

Tällaiset kustannukset muodostuvat käytännössä ilmoituksen vastaanottamiseen ja käsittelyyn kuluvasta ajasta, mahdollisesti asunnossa käyntiin kuluvasta ajasta, itse päätöksen
tekemiseen ja päätösehtojen kirjoittamiseen kuluvasta ajasta, päätöksen toimittamisesta ja mahdollisesti käytetyn ajan kustannuksista.

Osakkaan muutostyöilmoituksen hallinnolliseen käsittelyyn kuluva aika vaihtelee remontin laajuudesta ja muutostyöilmoituksen sisällöstä riippuen. Pelkkä ilmoitusmaksu kuuluu taloyhtiölle. Käsittely- ja valvontakustannukset veloitetaan osakkaalta käytetyn ajan mukaan toimenpideveloituksen vaihdellessa 85,00 eurosta - 200,00 euroon.

6. Yhtiön asettamat ehdot osakkeenomistajan teettämälle remontille ja hyvän rakennustavan ehdoton noudattaminen

Uudesta asunto-osakeyhtiölaista seuraa, että työ on tehtävä hyvää rakennustapaa noudattaen. Asunto-osakeyhtiön hallituksen velvollisuutena on arvioida tapauskohtaisesti muutostyölle asetettavat ehdot yhdenvertaisuusperiaatetta noudattaen. Hyvän rakennustavan noudattaminen tarkoittaa tässä yhtiössä, että remonttitöissä noudatetaan kulloinkin voimassa olevia Suomen rakentamismääräyskokoelman ja paikallisten viranomaisten määräyksiä. Asunto-osakeyhtiön hallituksen velvollisuutena on arvioida tapauskohtaisesti muutostyölle asetettavat ehdot yhdenvertaisuusperiaatetta noudattaen.

7. Asunto-osakeyhtiöllä on oikeus ja velvollisuus valvoa osakkeenomistajan remonttityö

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 9 §:n ja 5 luvun 7 §:n mukaan yhtiön hallituksen velvollisuutena on huolehtia siitä, että asunto-osakeyhtiön puolesta osakkeenomistajan remonttityö valvotaan asianmukaisesti. Yhtiön hallitus vastaa siitä, että valvonta järjestetään riittävällä tavalla.

Yhtiön hallitus käyttää valvonnassa aina asiantuntijoita vastaavalla tavalla kuin vastaavissa rakennustöissä, jotka toteutetaan asunto-osakeyhtiön itsensä toimesta.

Valvojan hyväksyy aina taloyhtiön hallitus. Tarvittaessa yhteystietoja voi kysyä isännöitsijältä.

8. Osakkeen omistaja korvaa yhtiölle työn valvonnasta aiheutuvat kustannukset

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja on velvollinen korvaamaan asunto- osakeyhtiölle remonttityön valvonnasta aiheutuvat kustannukset.

Tällaiset kustannukset muodostuvat käytännössä itse valvontatyöhön käytettävästä ajasta, urakoitsijan tiedusteluihin vastaamiseen käytettävästä ajasta, mahdollisesti lisäselvitysten pyytämiseen käytettävästä ajasta, urakoitsijan toimittamien selvitysten ja tarkennusten tarkastamiseen käytettävästä ajasta, valvontamuistioiden ja vedeneristystarkastusmuistioiden laatimiseen käytettävästä ajasta, mahdollisesti hallituksen ja isännöitsijän kokousajasta ja työn valmistuttua yhtiön tiedostoihin siirtämiseen ja arkistointiin käytettävästä ajasta.

Yhtiö on vahvistanut, että osakkailta veloitetaan valvonnassa käytetyn ajan mukaan noudattamalla asiantuntijoiden käyttämiä ja kulloinkin voimassa olevia tuntiveloitushintoja, jotka ilmoitetaan osakkeenomistajalle annettavassa muutostyöpäätöksessä.

9. Osakkeenomistajien teettämät muutostyöt ja kunnossapitotyöt dokumentoidaan ja tiedot niistä siirretään isännöitsijäntodistukseen

Asunto-osakeyhtiö on 1.7.2010 alkaen velvollinen dokumentoimaan osakkeenomistajien kirjalliset remonttityöilmoitukset, säilyttämään niitä ikuisesti, siirtämään niitä koskevat tiedot isännöitsijäntodistukseen sekä antamaan korvausta vastaan tietoja niistä osakkeenomistajalle ja esimerkiksi kiinteistövälittäjälle, joka ryhtyy myymään tällaista asuntoa.

Tästä syntyvät kustannukset siirtyvät edellä viitattuun hallintokorvaukseen.

10. Ohjeistuksen tarkoitus ja tavoitteet

Tämän ohjeistuksen tarkoituksena on varmistaa, että huoneistossa tehtävät muutostyöt

Näitä ohjeita noudatetaan myös asunto-osakeyhtiön omistamissa huoneistoissa.

Asunto Oy Mattssoninkulma

Hallitus